K…PARENS OCH S€LJARENS ANSVAR F…R FASTIGHETENS SKICK M.M.     

 

 

UtgŒngspunkt fšr ansvarsfšrdelningen: UtgŒngspunkten enligt jordabalken Šr att fastigheten skall stŠmma šverens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika frŒn vad kšparen med fog kunnat fšrutsŠtta vid kšpet. DŠrutšver gŠller att den kšps i det skick den faktiskt befinner sig i pŒ kontraktsdagen och att kšparen, fšr att trygga sig, fŒr gšra en noggrann undersškning av fastigheten. Fšr sŒdana fel eller skador, som kšparen haft anledning att rŠkna med p.g.a. fastighetens Œlder och skick eller kšparen haft mšjlighet att upptŠcka, kan sŠljaren inte gšras ansvarig. Motsatsvis Šr sŠljaren ansvarig fšr de fel eller skador som kšparen vare sig upptŠckt eller bort upptŠcka och det oavsett om sŠljaren kŠnt till dessa. Dessa fel brukar ofta kallas dolda fel. SŠljarens ansvar fšr dessa fel Šr 10-Œrigt.

 

 

Kšparens undersškningsplikt: Kraven pŒ kšparens undersškning Šr lŒngtgŒende. Fastigheten skall undersškas i alla dess delar och funktioner. Finns det mšjligheter mŒste kšparen Šven inspektera vindsutrymmen och andra svŒrtillgŠngliga utrymmen. SŠrskild uppmŠrksamhet bšr Šgnas fuktskador (speciellt i kŠllare och yttertak), rštskador, skador pŒ vatten- och avloppsanlŠggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock. UpptŠcker kšparen vid sin undersškning fel eller symptom pŒ fel i fastigheten eller Šr fastigheten šver huvudtaget i sŒdant skick att fel kan misstŠnkas, skŠrps kraven pŒ kšparens undersškningsplikt. Om kšparen inte sjŠlv kan dra nŒgra sŠkra slutsatser av sina iakttagelser, anses kšparen normalt vara tvungen att anlita en sakkunnig fšr att fšrdjupa sin undersškning. €ven de uppgifter sŠljaren lŠmnar pŒverkar undersškningspliktens omfattning. Om t ex sŠljaren upplyser kšparen om ett misstŠnkt fel kan det utgšra en varningssignal, som bšr fšranleda en mer ingŒende undersškning frŒn kšparens sida. Kšparen bšr slutligen ha i Œtanke att sŠljaren inte svarar fšr fel och brister, som kšparen borde ha rŠknat med eller borde ha fšrvŠntat sig med hŠnsyn till fastighetens Œlder, pris, skick och anvŠndning och anpassa sin undersškning till detta.

 

 

Anlitande av besiktningsman: Jordabalken utgŒr frŒn att kšparen sjŠlv i normalfallet skall kunna uppfylla sin undersškningsplikt. Trots detta vŠljer de flesta att anlita besiktningsman eller annan sakkunnig och detta Šr att rekommendera om man inte har sŠrskild byggnadsteknisk kunskap. Det Šr ocksŒ mycket svŒrt fšr en lekman att dra rŠtta slutsatserna av sina observationer. Som angivits ovan skall kšparen undersška fastigheten i alla dess delar och funktioner. Det Šr dŠrfšr viktigt att vara observant pŒ vilken omfattning en bestŠlld besiktning har och vid behov vara beredd att lŒta utfšra kompletterande besiktningar av exempelvis el och andra installationer.

 

 

SŠljarens upplysningsskyldighet: NŒgon generell upplysningsskyldighet motsvarande kšparens undersškningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgšrande fšr bedšmningen om ett faktiskt fel Šr relevant eller inte, Šr om felet Šr mšjligt att upptŠcka fšr kšparen. Endast om felet inte Šr upptŠckbart Šr det relevant. Trots detta kan man ŠndŒ sŠga att sŠljaren har en upplysningsskyldighet i sŒ motto, att han kan bli skadestŒndsskyldig om han faktiskt kŠnt till eller borde ha kŠnt till felet, men inte har upplyst kšparen hŠrom. Detta fšljer av kšparens rŠtt till skadestŒnd pŒ grund av sŠljarens fšrsummelse. Om ett fšrtigande av ett fel dessutom innefattar svikligt eller annat ohederligt fšrfarande, kan sŠljaren Šven gŒ miste om rŠtten att Œberopa att kšparen inte uppfyllt sin undersškningsplikt. Det Šr sŒledes i sŠljarens eget intresse, att han upplyser kšparen om de fel eller symptom pŒ fel han kŠnner till eller misstŠnker finns. Vad som redovisats av sŠljaren Šr dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte Œberopas av kšparen.

 

 

UtfŠstelse: SŠljaren kan bli bunden av en utfŠstelse betrŠffande fastighetens skick. Detta gŠller i huvudsak dŒ sŠljaren gjort en klar och specificerad utfŠstelse betrŠffande fastighetens skick. AllmŠnt lovprisande eller generella uttalanden betraktas dŠremot ej som utfŠstelser.

 

 

Avtalsfrihet, friskrivning: Avtalsfrihet rŒder mellan parterna om ansvaret fšr fastighetens skick, varfšr man kan avtala om annan ansvarsfšrdelning enligt vad som ovan angivits. Ett exempel pŒ detta Šr dŒ sŠljaren friskriver sig helt eller delvis frŒn ansvaret fšr fastighetens skick.

 

 

SŠljaransvarsfšrsŠkring: Genom sŠljaransvarsfšrsŠkring finns mšjlighet fšr sŠljaren att begrŠnsa sin ekonomiska risk och fšr kšparen att inom fšrsŠkringens ram sŠkerstŠlla sin rŠtt till ersŠttning. SŠljaransvarsfšrsŠkringen Šr sŒledes en trygghet fšr bŒda parter.

 

 

 

Ex. BesiktningsutlŒtande

 

1. Byggnaden

 

1.1 Byggnadsbeskrivning

ByggnadsŒr: 1924 (nuvarande Šgare sedan Œr 1991).

 

Hustyp,area: 1,5-plans villa pŒ ca 114 kvm + kŠllare pŒ ca 24 kvm.

 

Grund

Stomme

Tak

Fasad

Fšnster

VŠrme

Ventilation

Platta pΠmark

Krypgrund

Plintar

KŠllare

TrŠ

Timmer

Murad

Tegel

Betongpannor

PlŒt

Papp

Tegel

TrŠpanel

PlŒt

Puts

2-glas

2-glas isoler

3-glas

3-glas isoler

Direktel

Braskaminer

…ppen spis

Vattenburen

LuftvŠrme

FjŠrrvŠrme

 

SjŠlvdrag

FrŒnluft

FrŒn o till luft

 








Ršrstammar, Œr: Fastigheten Šr stambytt Œr 1990.

 

DrŠnering, Œr: Oklart om/nŠr drŠneringen Šr renoverad.

 

UppvŠrmning/panna, Œr: FjŠrrvŠrme indragen Œr 1990.

 

Yttertak, Œr: Taket omlagt 1965.

 

Fšnster, Œr: Orginalfšnster frŒn Œr 1924.

 

Fasad, Œr: Orginalfasad frŒn Œr 1924.

 

Elsanering, Œr: All el omdragen/utbytt Œr 1990.

 

Inkommande vattenledning, Œr: Serviceledningen Šr utbytt Œr 1986.

 

 

1.2 Granskning av tillhandahŒllna handlingar samt sŠljarens upplysningar

 

Tidigare skador, Œr: -----

 

Reparationer, Œr: Bostadshuset Šr totalrenoverat invŠndigt Œr 1990.

 

Till-/ombyggnad, Œr: Verandan Šr byggd Œr 2004.

 

…vriga upplysningar: SamfŠllighet fšr sophus och lekplats.

 

Handlingar: Planritningar.

 

 

 

 

FšrutsŠttningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfŠllet delvis mšblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt Œtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller mšbler. Bakomliggande ytor ingŒr i kšparens undersškningsplikt. Fšr ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Ó-----Ó innebŠr att utrymmet/ytan bedšms vara i normalt skick med hŠnsyn taget till byggnadens Œlder och byggnadssŠtt.

 

 

Muntliga uppgifter: Skulle nŒgon muntlig uppgift av betydelse ha utelŠmnats eller blivit felaktigt Œtergiven, enligt bestŠllarens uppfattning, har bestŠllaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt bestŠllarens uppfattning skall Šndras i utlŒtandet.

Om sŒdant meddelande inte lŠmnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen gšras ansvarig fšr eventuella brister i utlŒtandet, som pŒ sŒ sŠtt kunnat rŠttas.

 

 

 

2. OkulŠr besiktning

 

Terminologi

 

Riskanalys

Om besiktningsmannen bedšmer att det finns pŒtaglig risk fšr att fastigheten har andra vŠsentliga fel Šn de som framkommit vid den okulŠra besiktningen redovisar besiktningsmannen fšrhŒllandet i en riskanalys i besiktningsutlŒtandet. Till grund fšr riskanalysen lŠgger besiktningsmannen frŠmst fastighetens konstruktion, Œlder och skick, iakttagelser som gjorts vid den okulŠra besiktningen samt den information som lŠmnats genom handlingar och upplysningar samt beskaffenheten hos jŠmfšrbara fastigheter och omstŠndigheterna vid šverlŒtelsebesiktningen. I riskanalysen ges Šven en motivering till bedšmningen.

 

Fortsatt teknisk utredning

Besiktningsmannen kan fšreslŒ fortsatt teknisk utredning avseende ett fšrhŒllande som inte kunnat klarlŠggas vid den okulŠra besiktningen. SŒdan utredning kan Šven fšreslŒs fšr misstŠnkta fel i en del av fastigheten som i och fšr sig inte ingŒr i šverlŒtelsebesiktningen.

Om besiktningsmannen gjort en anteckning om en pŒtaglig risk fšr vŠsentligt fel i form av en riskanalys, sŒ fšreslŒr inte besiktningsmannen nŒgon fortsatt teknisk utredning i den delen. Uppdragsgivaren kan sjŠlv se till att den pŒtalade risken utreds.

Fortsatt teknisk utredning ingŒr inte i šverlŒtelsebesiktningen.

Fortsatt teknisk utredning fšrutsŠtter fastighetsŠgarens uttryckliga medgivande.

 

 

2.1 UtvŠndigt

 

Mark nŠrmast grund: Planteringar finns nŠra huset pŒ šstra och vŠstra sidan av huset.

Kommentar: Planteringsjord binder fukt och vŠxters rštter kan skada husets drŠnering.

 

Sockel: -----

 

Fasad: -----

 

Fšnster/dšrrar: -----

 

HŠngrŠnnor/stupršr: Stupršren mynnar nŠra grunden i nordvŠstra och nordšstra husknuten.

Kommentar: Stupršr som mynnar nŠra husgrunden kan leda till škad fukthalt i grundmuren och kŠllaren.

 

Tak: Underlagspappen och tegellŠkten Šr uttorkad/spršd.

Kommentar: Taket behšver lŠggas om inom nŒgra Œr eftersom pappen idag ej utgšr ett fungerande tŠtskikt.

 

Skorsten: Ett antal tegelstenar pŒ šstra sidan av skorstenen har frostskador.

Kommentar: En skyddshuv rekommenderas pŒ skorstenskršnet.

 

Yttertrappor: -----

 

Veranda: Det Šr en rel. liten luftspalt mellan golvtrallen och husets fasadpanel.

Kommentar: Fšr liten luftspalt kan leda till fukt- och rštskador pŒ fasadpanelen.

 

 

 

2.2 GrundlŠggning

 

Krypgrund: Marken i krypgrunden har tre stšrre gropar och det ligger organiskt material

(trŠ och papp) pŒ marken (se riskanalys).

Kommentar: En plastfolie pΠmarken i grunden rekommenderas.

 

TvŠttstuga: VŠggarna har nŒgra fuktgenomslag rel. nŠra golvet som i sin tur har begynnande fŠrgslŠpp.

Kommentar: Fuktgenomslagen samt fŠrgslŠppen tyder pŒ att husets drŠnering inte fungerar fullt ut.

 

 

 

 

 

 

 

2.3 InvŠndigt

 

PLAN 1

 

Hall: -----

 

WC: -----

 

Kšk: BŠnkskivan har laminatskador pŒ kanten mot kylskŒpet.

 

Vardagsrum: Flera klinkers under braskaminen sitter lšsa.

 

FšrrŒd: -----

 

Innertrapp: -----

 

PLAN 2

 

…vre Hall: Kantlist pŒ šversta trappsteget saknas.

 

FšrrŒd: -----

 

Sovrum 1: Takfšnstret har eftersatt underhŒll och glasrutan har fšrskjutit sig sŒ att en glipa bildats i fšnstrets šverkant.

Kommentar: BŒde kalluft och fukt kan trŠnga in i springan pŒ det lutande takfšnstret.

 

Sovrum 2: -----

 

WC/Badrum: I princip hela tapetbŒrden vid taket sitter lšs. Mjukfog saknas vid handfatets bakkant. Handukshyllan samt handfatsskŒpet har fuktskador.  

 

Innertrapp: -----

 

PLAN 3

 

Vindsrum: -----

 

 

2.4 Vindsutrymme

 

Toppvind : Viss pŒvŠxt pŒ takpanelens undersida. Oklart hur taket ventileras frŒn takfoten

upp till takŒsen (se fortsatt teknisk utredning).  

 

Sidovindar: Ej besiktningsbara enŠr inspektionsluckor saknas.

 

 

 

3. Riskanalys

 

2.2 GrundlŠggning

 

Krypgrund: Nuvarande gropar kan fyllas av vatten och det organiska materialet kan angripas av svamp och mšgel som i sin tur kan sprida sig till husets trossbotten.

 

 

 

 

4.    Fortsatt teknisk utredning

 

 

2.4 Vindsutrymme

 

Toppvind : Orsaken till nuvarande pŒvŠxt samt takventilationens funktion bšr utredas vidare.

 

 

 

 

 

 

 

Fšr detta utlŒtande gŠller uppdragsbekrŠftelse upprŠttad i enlighet med SBR:s mall fšr …verlŒtelsebesiktningar . UppdragsbekrŠftelsen šverlŠmnad:  22/6

 

 

BesiktningsfšrrŠttaren Šr medlem i Svenska Byggingenjšrers Riksfšrbund – SBR och registrerad i SBR:s fšrteckning šver besiktningsfšrrŠttare med dŠrtill hšrande fšrpliktelser

 

Stockholm

 

Ort                                                                              Datum

BesiktningsfšrrŠttare           , Ing SBR